[엠디저널]부동산은 많은 부자들이 사용하는 재산보유 형식의 하나로, 이에 대한 상속 역시도 중요한 문제로 볼 수 있다.

#C씨는 85세의 고령이다.

C씨는 살아생전에 자녀들에게 사전 증여를 하고자 소유하고 있는 상가건물을 처분하고자 했다. 그래서 은행과 증권사 그리고 보험사까지 찾아가 컨설팅을 받았다. 그런데 놀랍게도 모든 금융사에서는 건물을 매도하고 자녀들에게 일정 금액씩 증여하는 것에 동의했다. 결국 건물을 처분하기로 결정한 C씨에게 건물매입자가 나타났는데, 약간의 불안한 마음에 마지막으로 한 번 더 확인하려고 필자에게 문의해 왔다.

일반적으로 고령인 경우 부동산 등을 처분하는 것은 금기사항이다. 왜냐하면 매도하고 나서 사망하는 경우 상속세 측면에서 손해가 발생하기 때문이다. 죽기 전에 현금을 가지고 있는 것보다는 부동산을 가지고 있는 것이 훨씬 유리하다. 그래서 일단 검토한 후에 의견을 냈다. 검토의견은 바로 매각하지 말고 보유하라는 것이었다. 보유하라고 하는 이유에는 여러 가지가 있었다.

첫째, 부동산 매도 시 고액의 양도소득세가 발생하기 때문이다

해당 건물은 오래전부터 소유하고 있던 것이라 양도차익이 많이 발생하였다. 양도금액이 80억 원일 경우 취득가액 등이 적어서 양도차익이 무려 70억 원에 달했다. 장기보유특별공제를 하더라도 약 50억 원의 양도소득 과세표준이 발생하게 되는데, 이 경우 양도소득세는 무려 약 22억 7,000만 원이 발생하게 된다.

둘째, 양도 후 자녀 세 명에게 10억 원씩 증여한다고 가정했을 때

이 경우의 문제는 증여세가 많이 발생한다는 것이다. 증여세는 1인당 2억 2,500만 원씩 발생하며 총 6억 7,500만 원(3명)이 된다. 그런데 문제는 C씨가 85세의 고령이기 때문에 증여한 이후 10년이 경과되기 전에 사망할 경우 기 증여된 재산은 다시 상속재산에 합산된다는 점이다. 증여를 하는 가장 큰 이유는 상속재산가액을 줄여서 낮은 상속세율을 적용받고 싶어서이다. 예를 들어 현재 상속재산 과세표준이 50억 원이 되는 경우 적용세율은 50%이며, 산출세액은 무려 20억 4,000만 원이 된다. 그런데 이럴 경우 사전 증여(30억 원)를 통해 과세표준액을 20억 원으로 줄인다면 적용세율은 40%가 되며 산출세액은 6억 4,000만 원이 된다. 전에 비해 14억 원이나 절세된다.

따라서 C씨의 경우는 사전 증여를 하게 되면 10년 이내 사망할 경우 상속재산을 전혀 줄일 수 없게 되기에 사전증여 효과가 사라지게 된다.

셋째, 건물을 매도하지 않고 보유한 상태로 사망한다면

이 경우, 현금보유보다 훨씬 유리해서 상속세 절세를 톡톡히 할 수 있겠지만, 매도를 하게 되면 그런 혜택이 사라지게 된다는 점이 문제이다. 해당 부동산은 공시지가 및 건물기준시가를 합쳐서 40억 원에 불과했었다. 그런데 매각을 할 경우 양도소득세를 내고 나면 현금은 57.3억 원이 남게 되어, 부동산 보유 대비 17.3억 원이 많다. 이에 상속세 최고세율(50%)을 적용할 경우 8.65억 원의 상속세를 더 내게 된다는 것이다.

넷째, 살아생전에 부동산을 매각하는 것보다 상속 후 매각하는 것이 훨씬 유리하다

왜냐하면 상속으로 인해 취득가액이 올라갔고, 이로 인해 양도차익이 줄어들기 때문이다. 이는 양도소득세를 줄일 수 있는 기준이 된다. 상속 시 취득가액이 40억 원이므로 상속개시 후(장기보유특별공제 30% 반영) 80억 원에 양도한다고 가정했을 때, 양도소득세는 다음과 같다(물론 상속으로 인해 건물의 소유는 배우자와 자녀 3인이 되었다). 1인당 양도소득세는 2억 5,860만 원이며 총 4인의 양도소득세는 10억 3,440만 원이다.

전에 비해 12억 3,560만 원이 절감된 것이다. 이렇게 양도소득세가 많이 나오는 이유는 무엇보다 양도차익이 많이 발생한 이유도 있지만, C씨 혼자서 해당 건물을 소유했기 때문에 누진과세를 피할 수 없어서이다. 만약 건물을 여러 명이 소유했더라면 누진과세를 어느 정도 피할 수 있었을 것이다.

결국 C씨는 건물을 매각하지 않기로 결정했다

그런데 나중에 안 사실이었지만 놀랄 만한 일이 더 있었다. 그것은 바로 다음 내용 때문이었다. 대로변 건물 안쪽에 위치한 C씨의 건물은 준맹지에 가까워 제대로 된 가격을 받을 처지가 못 됐다. 그런데 알고 보니 대로변의 건물주는 C씨와 삼촌지간의 가족이었다. 대로변 건물이 겨우 120여 평에 불과해 C씨의 건물 90여 평을 합쳐야만 제대로 된 건물을 신축할 수 있다. C씨 사후에 사촌끼리 건물을 신축할 경우 대지 210여 평에 15층 이상 건물을 지을 수가 있게 되는데, 이때 C씨의 준맹지에 가까운 토지는 대로변 건물과 합쳐져서 가격은 엄청나게 오를 수 있을 것이다.

만약 C씨가 건물을 매각했더라면 당장 몇 십억 원의 손해 말고 수백억 원의 손해를 더 볼 수 있는 상황이 되었을 것이다. 그런데 매각을 철회하게 되자, 이제는 수백억 원의 이익을 기대할 수 있게 된 것이다. 물론 대로변과 합쳐져서 취득가액이 올라가 취득세는 더 내겠지만, 이는 행복한 세금이 될 것이다.